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不動産購入のQ&A(よくある質問)|台東区・荒川区の不動産情報

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不動産購入のQ&A(よくある質問)|台東区・荒川区の不動産情報

カテゴリ:不動産購入

不動産購入のQ&A


不動産の購入に関して、お客様からよく頂くご質問をQ&A形式でまとめました。

≪Q&Aカテゴリ一覧≫
不動産用語・注意点


【物件探しについて】


Q.物件を購入する大まかな流れを教えて下さい。
A.物件を探す→物件見学→購入申込み→住宅ローンの事前審査の申込み→事前審査の承認→重要事項説明と契約手続き(物件価格の10%前後の手付金を売主に支払う)→住宅ローンの本申込み→住宅ローンの承認→金融機関との住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)→残金決済(売買残金を売主に支払う)・所有権移転・物件引き渡し→ご入居、といった流れになります。


Q.希望条件に合う物件を探すにはどうしたらいい?
A.今はインターネットでほとんどの不動産情報が手に入る時代となりました。しかし数ある情報の中から本当に自分に合う物件を探すのは難しいかと思います。そのときは信頼できる不動産会社を見つけて相談してみることをお勧めします。


Q.物件を探すときには複数の不動産会社を回った方がいいの?
A.それも一つの手だと思います。ただ物件情報は「レインズ」と呼ばれるシステムによって不動産会社同士で共有しています。そのため多くの不動産会社を回る必要はないでしょう。まずは頼りになる不動産会社を見つけるのが重要かと思います。当社では「物件提案ロボ」という物件探しに役立つシステムも提供しておりますので、必要に応じてご活用ください。


Q.信頼できる不動産会社の見分け方は?
A.不動産取引を業務とする宅地建物取引業者は、免許の更新をする度に免許証番号のカッコ内の数字が1つずつ増えていきます。この免許の更新は5年毎におこなわれますが、この数字が大きい業者ほど営業年数が長く、一般的には経験豊富で安定している業者と言われています。


Q.マンションと一戸建て、どっちが良いの?
A.どちらがいいかは人それぞれです。一般的には立地やセキュリティ面はマンションの方が優れていますが、騒音トラブルやリフォームのしやすさは戸建ての方が優れていると言われています。メリットとデメリットを比較してご自身に合った方をお選びください。


Q.物件選びの条件が定まらない。何から決めるといい?
A.まずは、ご希望の優先順位をもう一度絞って見られてはいかがでしょうか。通勤や買い物の利便性を優先させるべきか、お子さんの通学の便利さを取るべきか、お家の広さや間取りを優先するべきか等、ご家族でお家選びの優先順位をもう一度よく話し合うことをお勧めします。


Q.物件選びを失敗しないためには、どんなことに気を付けるべき?
A.価格の妥当性や流動性(将来売却しやすいか)、管理状況等を他の物件と比較しながら確認する必要があります。当社では「SelFin」という物件診断ツールを提供しておりますので、よろしければご利用ください。もちろん費用は無料です。


Q.気になる物件が見つかったけど城北商事不動産部で紹介は可能?
A.紹介できる物件と紹介できない物件があります。当社としては、すべての情報の中からお客様に合った物件を紹介させて頂きたいのですが、不動産業界には物件の囲い込み問題というのがあります。「囲い込み」とは、売主から売却の媒介契約を依頼された不動産会社が他の不動産会社には紹介させなくすることをいいます。手数料を多くとることが目的なのですが、それをされてしまうと当社では紹介ができなくなってしまいます。まずは紹介できる物件か確認いたしますので、お気軽にご連絡ください。


Q.物件見学は何件くらい見た方がいいの?
A.一概には言えないですが、物件見学は大体5~10件位して決めるお客様が多いように思います。なお気になった物件が見つかった場合は昼と夜に分けてご覧になられることをお勧めします。時間帯によって雰囲気が違うということもありますので、購入希望の物件には何度も足を運んでみて、あなた好みの素敵なお家を見つけてください。


Q.物件を案内してもらうのに、どのくらいの時間を見ておけばいい?
A.数件の物件をご覧になられる場合には、少なくとも1~2時間は必要かと思います。できましたら事前に、ご希望のエリアや価格を不動産会社に伝えておいて半日くらいかけて、ゆっくりと物件をご覧頂くのがお勧めです。特に遠方から来られる場合は、前もって資料を取り寄せておいて、ある程度ターゲットを絞った上で物件を案内してもらうのも効率的だと思います。


Q.物件見学の際は、どこをチェックしたらいい?
A.まずは交通アクセスや周辺環境を確認しましょう。外観は外壁にヒビが入っていないか、隣地との境界は明確かどうか等を確認します。室内では日当たり・通風・騒音はどうか、水回りの設備状況はどうか、歩いた時に床がしなったりしていないか等を確認してください。マンションの場合は共用部分の管理状況などもチェックをお忘れなく。


Q.なかなか気に入る物件が見つかりません。どうしたらいいですか?
A.改めて妥協点を考えてみる、またはご購入されてからのリフォームも視野に入れられてはいかがでしょうか。①周辺の環境は気に入っているけど交通が不便②家は気に入っているけど近くに子供を遊ばせる公園が欲しい③間取りはいいけどお風呂は追い炊き機能が欲しい等、なかなか100%ご希望通りの物件と巡り会うのは難しいものです。しかし上記の③でしたらリフォームをすれば何とかなるかもしれません。物件をご購入されてからでも理想のお家に近づけていくことが可能な場合もございます。


Q.気に入った物件に、他の人から先に購入申し込みが入ってしまいました。
A.申し込みは基本的に先着順となります。不動産は二つとして同じ物件はないので致し方ないでしょう。ただ最初に申し込みをされたお客様が何らかの事情でお申込みをキャンセルされた場合は、2番目に購入申し込みをされたお客様が商談可能となります。


【契約について】


Q.申込書を書いたら買わなければいけないの?
A.そんなことはありません。あくまで申込書は購入の意思表示で売主との交渉権を得るための書類なので、提出後にやむを得ず契約を断りたい時は申込みを撤回することができます。ただし、物件を抑えるために購入意思がはっきり決定していない段階で申込書を書くことは避けるべきでしょう。


Q.重要事項説明書とはどんなものですか?
A.重要事項説明書とは、契約前に不動産業者が買主に対して取引上重要な事項を説明する際に交付する書面のことです。説明を要する事項は、契約の条件や取引対象不動産の権利関係、法令上の制限等です。


Q.不動産を共有名義で購入したい。持分比率はどのように決めたらいいですか?
A.不動産を共有名義で取得する場合、一般的には出資比率に応じて持分を決めます。例えば夫婦で購入する場合、出資比率が2:1だった場合は、2/3と1/3の持分比率となります。しかし、ケースによっては出資額がはっきりとしていないこともあります。共働きでどちらか一方の収入は貯蓄をして、もう一方の収入を生活費にしていた場合などです。このケースは、所得の額で按分することになります。


Q.契約から入居までは、どれくらいの期間が必要?
A.住宅ローンをご利用される場合は、ローン手続きの期間が必要ですので、物件が空家であってもご契約からご入居まで通常1ヶ月~2ヶ月程かかります。また、ご入居中の物件をご契約された場合は、売主様が退去されてからのご入居になりますので、ご入居までの期間が3ヶ月以上かかる場合もございます。


Q.不動産の売買契約でクーリングオフはできる?
A.ございます。ただしクーリングオフが適用されるのは、下記2点の条件を満たしている場合に限ります。
①宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約で、買主が宅地建物取引業者以外の者であること。
②通常の契約場所(売主業者の事務所・店舗や仲介業者の事務所・店舗など)以外で、その売買契約が締結された場合。

また下記の場合は上記①と②の条件を満たしていても、クーリングオフができなくなります。
・売主業者が購入申込者(買主)に対して、クーリングオフできる旨を書面告知してから8日以上経過したとき。
・買主が現に物件の引き渡しを受けていて、物件購入代金の全額を支払っていたとき。


【お金・住宅ローンについて】


Q.物件の購入に必要な予算はいくら?
A.物件を購入するには、物件価格に加え諸費用が必要となります。これらの費用は自己資金と住宅ローンの借り入れなどによって支払うケースが多いです。

物件価格+諸費用=自己資金+住宅ローン


Q.諸費用の内訳には何がある?
A.物件を購入する際の諸費用は、下記の項目があります。
・住宅ローン事務手数料(金融機関に支払い)
・ローン保証料(保証会社に支払い)
・火災保険料(保険会社に支払い)
・登記、抵当権設定費用(司法書士に支払い)
売買契約書に貼付する印紙代(国税)
・仲介手数料(不動産業者に支払い)
・固定資産税、都市計画税の精算金(売主に支払い)
物件購入時の諸費用は新築で物件価格の3~5%、中古で5~10%程度が目安です。


Q.自己資金ってどのくらい必要?
A.自己資金は購入価格の20%以上あれば理想です。自己資金は少しでも多い方が物件をご購入された後のローンの返済も楽だと思います。ただ自己資金が少ない方でも、物件価格と諸費用をローン利用されることによって、物件購入が可能な場合がございます。


Q.手付金って何?
A.手付金とは、不動産の売買契約を締結する際に買主から売主へ支払われるお金で、通常は売買代金の一部に充当されます。一般的に物件を購入する際は5~10%程度の手付金が必要と言われています。手付金には「解約手付」「証約手付」「違約手付」という3種類があるとされていますが、実際の不動産取引では「解約手付」の場合がほとんどです。「解約手付」とは、売主または買主が、手付金相当額を支払うことにより、売買契約を解除できるというものです。ただし、いつまでも契約を解除できるというものではなく、通常は解約できる期限が契約書に記載されています。


Q.住宅ローンの金利にはどんな種類がある?
A.金利には下記の3種類があります。
①変動金利型(=一定期間ごとに金利が変わる)
②固定金利期間選択型(=金利の固定期間を選択する)
③全期間固定金利型(=金利が完済時までずっと変わらない)

①の変動金利型は年に2回金利の見直しがありますが、返済額は元金と利息の内訳で調整される為、5年間はローンの返済額が一定になります。また、5年毎に返済額の見直しがありますが、その際には金利がどれだけ上がっても、前回の返済額の1.25倍以上は上がらないというルールがあります。
②③の固定金利型は、予め定めた期間中の金利と返済額は一定になります。固定金利型は金利と返済額が一定のため安心感がありますが、変動金利型より金利が若干高く設定されています。


Q.売買契約をしたけれど、住宅ローンが借りられなかったらどうなる?
A.ローンの借入が前提となっている場合には通常、売買契約書に「ローン特約」という特約を記載します。これは買主がもし融資の承認が得られなかった場合には、売買契約を白紙解約できるようにするというものです。そうすれば、ローンが借りられなかった場合でも支払済みの手付金は買主に全額返金されます。ただし、住宅ローンの本申込は申請書類として売買契約書や重要事項説明書等が必要ですので、契約後でなければローンの本申込ができません。そのため、せっかく契約したのに住宅ローンが借りられなかったということにならないように、ほとんどの金融機関ではローンの事前審査という制度があります。事前審査は、売買契約の締結前に前もって比較的簡略な手続きで、住宅ローンの借入の可否をあらかじめ審査するというものです。住宅ローンを利用される場合には、ローンの事前審査のご利用をお勧めします。


Q.住宅ローンはどうやって返済する?
A.住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」があります。
「元利均等返済」は、毎月決まった金額を返済し、一定の返済額の中で、元金と利息の返済の割合が変わっていきます。当初は、利息の支払い分に充てられる割合が多いので、元金の減りが遅いといった特徴がありますが、返済額が一定なので、返済計画が立てやすく安心感があるというメリットがあります。
「元金均等返済」は、元金を毎月均等にし、それに対して利息を乗せていく形になります。そのため、当初の返済額は元利均等に比べ多くなりますが、その分、元金も着実に減っていくので、徐々に返済の負担は軽くなっていきます。元金均等返済は、元金の減少するペースは元利均等返済に比べ速いので、総額で見た場合、ローンの返済総額は、元利均等返済より少なくなります。
一般的なのは、元利均等返済で、元金均等返済は取り扱っていない金融機関もあります。


Q.住宅ローンの上手な組み方は?
A.マイホーム購入の場合、金利上昇のリスクを考慮して長期の固定金利型を選ぶ方が多いようです。しかし、それがベストな選択とは限りません。短期間で返済するなら変動金利、計画的に返済したいなら固定金利期間選択型、金利上昇リスクを避けたいなら全期間固定金利型といった形でご自身の意向に沿ったタイプで選ぶのも一つの手かと思います。


Q.団体信用生命保険とは?
A.住宅ローンの返済中に万が一のことがあった場合に、保険金によって残りの住宅ローンが弁済される保障制度です。金融機関を保険契約者とし、住宅ローンを借りている人を被保険者として生命保険契約を行い、被保険者が住宅ローンの返済期間中に死亡または所定の高度障害状態になったときに、金融機関は生命保険会社から保険金を受け取り、その保険金を被保険者のローン返済に充当する仕組みになっています。団体信用生命保険への加入は、住宅ローンを借りる場合の条件となることが多いです。保険料は民間の金融機関であれば、金融機関が負担してくれます。保険を申し込む際に健康状態について記入しますが、事実と異なる事項を記入した場合は、保険金が支払われない場合もあるのでご注意ください。


Q.気に入ったマンションがあったのですが、当初の希望価格より高く、予算オーバーになってしまいます。何かいい方法は?
A.まず、ご購入の際の諸費用(物件価格の5~10%程度)が不足するようでしたら、金融機関で諸費用ローンの借入れが可能な場合もございます。また、引越しを業者に依頼せずに身内の方に手伝って頂いて、ご自分で引越しをされる方法もございます。なお場合によっては売主様のご希望(例えば、物件の引渡し時期を少し先に延ばしてほしい等)を了解するなどの交換条件を出すことで、値引き交渉がまとまる場合もございます。


Q.物件の購入後にかかる費用は?
A.まず不動産取得税があります。ただ不動産取得税には軽減措置があり、建物の要件によっては納税額がゼロになる場合もございます。購入後に毎年かかる費用としては固定資産税があります。またマンションの場合には毎月の管理費・修繕積立金が必要となります。


Q.不動産に消費税はかかるの?
A.不動産には消費税がかかるものとかからないものがあります。まず土地そのものに対しては消費税がかかりません。土地は「消費」するものではないからです。そのため、一戸建てやマンションを売買する場合でも、土地に関しては非課税となります。
建物はケースバイケースで、売主が不動産業者の場合は「業(なりわい)」として一戸建てやマンションを販売するので、建物に対して消費税がかかります。しかし、売主が一般個人である場合は、売主は業者でなく「業(なりわい)」としておりませんので、住宅を購入されても消費税は非課税となります。


【不動産用語・注意点】



Q.マンションの管理費って何?
A.管理費とは、マンションの共用部分や敷地の維持管理に充当するための費用です。具体的には、維持管理を行う管理会社への支払い、電気・水道などの光熱費にあてる経費です。マンションを購入する場合、基本的には毎月管理費を支払うことになります。管理費の負担割合は専有部分の床面積の割合に応じて決まります。


Q.マンションの管理形態には種類があるって聞いたんだけど。
A.マンションの管理形態には、「自主管理」と「一部委託管理・全部委託管理」の2種類があります。
「自主管理」は、マンションの管理運営を住民がすべて行うタイプです。共用部分の清掃や修繕、会計や安全上の管理などのすべての作業を住民がしなくてはなりません。管理費が不要なことや住民同士が協力して仲良くなるというメリットがある反面、やはり負担が大きいというのがデメリットになります。
「一部委託管理・全部委託管理」は、管理業務の一部または全部を業者に委託するタイプのことです。最近はマンションの多くがこちらのタイプで、住民は管理費を支払う代わりに業務負担を軽くしています。


Q.マンションの修繕積立金って何?
A.修繕積立金とは、マンションで建物の壁や屋上、エントランスなど共用部分を維持・修繕するために定期的に行われる「大規模修繕」などに必要な資金をまかなうため、毎月徴収して積み立てておく費用のことです。マンションを中古で購入する場合は、修繕積立金がどのくらい積み立てられているのかという点もチェックすることをお勧めします。


Q.マンションの修繕積立金の相場はどの位?
A.マンションの規模や設備によって大規模修繕費用は大きく変わってくるので、はっきりとした相場はありません。一般的に修繕積立金は、平米当たり150円~300円が目安と言われています。ちなみに国土交通省が定期的に調査している「マンション総合調査」の平成25年度版(2013年)によると、修繕積立金の平均額は月額1万783円となっています。


Q.建築基準法って何?
A.建築基準法とは、建物を建てるときに守るべき基本ルールのことです。建物の安全と衛生を守り、都市の防災対策や街並みの形成を図るために設けている制度です。そのため、たとえ自分が所有している土地だからといっても、どんな使い方をして、どんな建物を建ててもOKというわけではありません。建築基準法の制約を守った上で建物を建てていく必要があります。


Q.建ぺい率・容積率って何?
A.建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の建築面積(通常は1階の床面積)の割合のことです。容積率とは、敷地面積に対する延床面積(各階の床面積の合計)の割合のことです。例えば敷地面積200㎡で建ぺい率50%、容積率100%の場合、建築面積は200㎡×50%の100㎡が、延床面積は200㎡×100%の200㎡が上限となります。ちなみに建ぺい率は風通しや防災のための規制基準で、容積率はインフラ整備のために人口をコントロールするために設けている基準です。


Q.セットバックって何?
A.セットバックとは、建物と接している道路の幅を4m以上確保するために、道路の境界線を自分の敷地側に“後退”させることをいいます。緊急車両等の通行に供する道路を確保するための制度です。セットバックした部分は、宅地を道路として提供することになり、自分の所有地であっても植木・工作物・建物等の設置ができません。


Q.位置指定道路って何?
A.位置指定道路とは、特定行政庁から指定を受けた私道のことです。広い土地を建築業者が何区画かに区割りして分譲する場合等で、区割りした土地が建築基準法に定める接道義務を満たしていない場合、一定の基準に適合する幅員4m以上の道路を作ります。その上で接道義務を満たすために都道府県知事から道路の位置の指定を受けます。なお、この位置指定道路については住民が道路として利用する為、固定資産税等は非課税となります。


Q.建物を建てるときには高さの制限もあるって聞いた。
A.建築基準法では日当たりや景観を守るために建物の高さも制限しています。場所によって高さの制限は異なりますが、種類としては高さの絶対制限と、敷地境界線からの水平距離による斜線制限とがあります。


Q.角地が人気って聞いたけど、どうして?
A.角地とは、二つ以上の方向を道路に接している土地のことをいいます。角地は解放感に優れ、日当たりや採光、通風を確保しやすい事が人気の理由です。また建ぺい率が他の区画より10%アップするというメリットがあります。ただし、メリットがある分、価格が高くなりやすい傾向があります。


Q.中古住宅の購入を考えていますが、注意するポイントを教えて欲しい。
A.新築住宅との大きな違いは、売主の契約不適合責任期間(売買した土地あるいは建物に不具合があった場合に、売主が負うべき責任の期間)です。新築の場合は、建物の欠陥部分につき、売主に10年間の修復義務がありますが、中古の場合は、売主が個人か業者かによって違います。中古住宅を購入して引き渡しを受けた場合、建物の主要構造部分等に、万一瑕疵(欠陥)が見つかった場合、個人が売主だった場合は通常2~3ヶ月、業者が売主だった場合は2年間売主に契約不適合責任期間があり、その期間内は、売主が建物の欠陥を修復する義務があります。但し、その期間が経過した後に見つかった場合は、買主負担で修復することになります。また、売主が個人の場合は、契約不適合責任が免責ということがあり、その場合、物件の購入後に建物の欠陥が発見されたとしても、売主にその修復を要請することができません。


Q.中古物件を買ってリフォームしたい。どう進めるとうまくいく?
A.ご購入される物件が決まりましたら、ご契約前にリフォームの見積もりを取られたら良いと思います。そうすれば、物件ご購入後にリフォーム費用がオーバーすることもなく安心です。また物件価格とリフォーム費用を合算してローンを利用する場合は、別々にローンを組むより金利が安くなります。


Q.中古住宅の場合、リフォーム費用は売主と買主どちらの負担になりますか?
A.売却希望者が居住中のまま売りに出している場合も多く、その場合は住みながらのリフォーム工事がしにくいこと、リフォームそのものが個人の好みが強く反映されることなどにより、住宅購入後に買主の費用負担でリフォームを行なうことが基本的には多いようです。個人の売主がリフォームしてからご自宅を売却に出すケースは、比較的少ないと思います。


Q.土地を買って注文住宅を建てたい。どう進めるとうまくいく?
A.まず、土地+建物+諸費用の金額を決めることが大切です。総額の予算が6,000万円で、その内諸費用が400万円、建物価格が3,600万円としますと、土地価格は2,000万円になります。住宅ローンをご利用される場合が殆んどですが、自己資金がある程度用意できれば、ローン返済も楽になります。


Q.建築条件付き土地とは何ですか?
A.建築条件無しの土地の場合、建物を建てる建築会社を購入者が自由に選べますが、建築条件付きの土地の場合は、その土地の上に建てる建物の建築会社が指定されます。但し、建築条件付き土地として販売されていても、場合によっては交渉により建築条件を外せる場合もあるようです。


Q.建付土地と更地の違いは?
A.「建付土地」は古い建物がついた土地、「更地」は建物がなく整備された土地のことです。「建付土地」の物件を購入して建物を解体する場合は、建物の解体費はその立地によって大きく異なり、住宅が密集している場合や、道が狭くてトラックが入らない場合などは、解体費は割高になります。そのため「建付土地」を購入する場合は、契約前に建物の解体費用の概算を取ってもらうことがポイントになります。


Q.1坪は何㎡?
A.1坪=約3.31㎡です。逆に言うと1㎡=約0.3025坪です。平米数から坪数を計算する場合は「平米数×0.3025」、坪数から平米数を計算する場合は「坪数÷0.3025」の計算式で求められます。ちなみに1㎡とは1辺が1mの正方形の面積です。


Q.販売図面の「徒歩○分」ってどうやって測ったもの?
A.「徒歩1分=道路距離80m」で計算し、端数を切り上げた数値です。信号や踏切待ちの時間等は考慮されていません。あくまで所要時間の目安ですので、最寄駅から現地までは自分の足で歩き、実際の所要時間や交通量、坂道の有無などを確かめてみてください。


Q.希望条件を伝えたら、物件を探してくれるの?
A.はい、一生懸命お探しさせて頂きます。当社では、台東区・荒川区を中心に戸建て・マンション・土地の仲介業務を行っております。ご希望のエリア・価格帯を仰って頂きましたら、できるだけご希望に近い物件を紹介させていただきます。







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