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不動産売却のQ&A(よくある質問)|台東区・荒川区の不動産情報

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不動産売却のQ&A(よくある質問)|台東区・荒川区の不動産情報

カテゴリ:不動産売却

不動産売却のQ&A


不動産の売却の際に抱く疑問や不安、お客様からよく頂くご質問をQ&A形式でまとめました。


≪Q&Aカテゴリ一覧≫

査定・売却活動について

手続き・契約について

お金・費用について

買い換えについて



【査定・売却活動について】


Q.不動産の売却を考えていますが、何から始めればいいですか?
A.まずは、不動産の査定をする必要があります。査定とは、その不動産がいくら位の金額で売れるのか調べることです。


Q.査定ってどうやってするの?
A.価格査定には机上査定と訪問査定の2種類の方法があります。机上査定とは、周辺の競合物件や成約事例等を調査して、概算の査定を行う方法です。訪問査定とは、ご自宅や現地を実際に訪問して、精度の高い査定を行う方法です。


Q.売却を決めていないと査定はしてもらえないの?
A.売却が決まっていなくても大丈夫です。査定価格を参考にされて、売却されるかどうかをご相談ください。マンションのおおよその売却価格を知りたいという方は「AIマンション査定」がオススメです。


Q.査定は無料なの?
A.はい、机上査定・訪問査定ともに無料です。費用が発生するのは契約が成立したときのみです。


Q.査定金額で売り出さなければいけないの?
A.必ずしも査定価格で売却に出される必要はありません。当社では、担当者がご売却希望の物件を拝見させて頂いて、おおよそ3ヶ月前後でご売却可能な価格をご提示させて頂きます。ただ、査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局は査定金額を下回る金額でしか売れなかったというケースもございます。最終的なご売却価格については売主様としっかりご相談の上、決定させて頂きます。


Q.査定価格の決め方を詳しく教えて。
A.基本的に不動産には土地と建物があり、それぞれで査定を行います。
土地に関しては、経済状況や社会環境の影響等によって相場が変動します。公示価格・相続税評価額・固定資産税評価額・実勢価格・基準値標準価格といった土地の公的な価格と、立地条件・接道・土地の面積、形状、現況・周辺環境といった土地の特性を踏まえた上で、競合物件との比較を行い査定金額を出します。
建物には法定耐用年数というのがあります。構造によって法定耐用年数が異なり、木造で22年、重量鉄骨造で34年、鉄筋コンクリート造で47年と定められています。そのため築年数が評価の一つのポイントとなります。また立地や管理状況、室内の設備等によっても価格は大きく異なります。競合物件も多く出ていますので、それらと比較しながら売却価格の査定を行います。


Q.不動産会社を通さず、自分で不動産を売却するのは可能?
A.不動産会社を通さずに、個人間で不動産を売買することは可能です。ただ、大きな金額が動きますので、失敗しないことが大切です。仲介手数料の費用はかかりますが、基本的には信頼できる不動産会社に仲介をご依頼される方が安心だと思います。


Q.不動産会社はどんなことをしてくれるの?
A.不動産の取引がスムーズに、トラブルなく行なわれるようにサポートさせて頂くのが不動産会社の仕事です。不動産の売買は高額の金銭が動きますので、失敗が許されません。当社では、ご契約後にトラブルが発生することがないよう、事前に十分な調査をした上でご契約させて頂きます。


Q.不動産の販売活動ってどのようなことをするの?
A.当社では、まず従来からの不動産購入ご希望者様に、受託致しました物件のご紹介をさせて頂きます。次に不動産情報サイトへのインターネット掲載、周辺住宅へのご紹介、他の不動産業者への物件紹介などを致します。


Q.大手業者と地場業者どっちがいいの?
A.それぞれにメリットとデメリットがあります。大手業者のメリットは販売力と安心感です。また何かトラブルが起きた際もマニュアルで一定以上の対応を行ってもらえます。デメリットは数多くの案件を抱えているため売主様の利益よりも売りさばくことが目的になりがちなこと、転勤や異動が多く担当者と長い付き合いが出来ない点が挙げられます。地場業者のメリットは地域の特性に詳しいことや地域密着だからこその人脈と情報網を持っていることです。また大手業者よりも親身になって相談に乗ってくれる傾向があります。デメリットは知名度が低いため信頼感が弱く感じること、販売ネットワークが狭いためどこでも売れるわけではない点が挙げられます。それぞれの違いを理解して、その両者の良い面を兼ね備えた会社が良い会社と言えるでしょう。


Q.不動産を売却しやすい時期はあるの?
A.一般的にはご入社やご入学、転勤シーズンである春先や、ご結婚シーズンの秋頃が不動産の最も動く時期と言われています。ただ1年を通じて不動産のご購入を希望される方はいらっしゃいますので、ご自宅等の売却の時期につきましては、ご自身の都合を優先されることをお勧めします。


Q.自宅に住みながら売却することはできるの?
A.可能です。多くの方が、住みながら自宅をご売却されています。ご購入希望のお客様をご案内させて頂く際には、ご協力をお願い致します。


Q.まだ入居中ですが、ご購入希望の方が見学に来るときはどうしたらいい?
A.お客様のご案内の日時は、あらかじめ当社から売主様にご連絡させて頂きます。突然お伺いすることはありませんのでご安心ください。また必ず担当者が同行致します。


Q.自宅の売却を依頼する場合、自宅の鍵は預けなくてはならないの?
A.居住中の場合は必要ありませんが、空家の場合はできましたら鍵をお預りできればありがたいです。当社で責任を持って、お預かり致しました鍵を保管の上、お客様をご案内させて頂きます。


Q.不要な家具が建物内にあります。売主が全部処分しないとダメですか?
A.原則としては、建物内の家財等は空にした状態で物件を引き渡すことになります。その際、家具等の撤去費用は売主負担となりますが、買主が家具等の残置を承諾された場合はこの限りではありません。


Q.家のローンが残っていても売却することはできるの?
A.ローンが残ったままお家を売ることは可能です。ただし、ローンを完済して抵当権を抹消することが条件となります。まずはローンの残債をお調べください。その上で、査定依頼を行ない売却価格でローンを返済できるか確認しましょう。


Q.建物を賃貸中でも売却することはできるの?
A.可能です。借主がご入居中でも賃貸借契約を買主が引き継ぐことを条件としてご売却することができます。


Q.借地権付建物を売却するには、どのようにすればいいのでしょうか?
A.借地契約の内容によって売買条件は違ってきます。例えば、借地権が賃借権(旧法の借地権)というケースでは、建物を譲渡しようとする場合、基本的には地主の承諾が必要になってきます。また、買主が建物の増改築や建て替えなどを行なう場合にも、地主の承諾が必要な場合がございます。賃借権を買主に円滑に継承するためには、売却に当たって地主との間で十分な協議を行なっておくことが大切です。


Q.売却価格は途中でも変更できるの?
A.売却中でも価格の変更は可能です。売主様のご売却のご事情が変化する場合もございますので、その際はご遠慮なくお申し出ください。


Q.ご近所に売却していることを知られたくない。
A.その場合は、まず当社にご登録頂いているご購入希望のお客様情報の中から、条件の合う方に物件をご紹介させて頂きます。インターネットでの広告については、売主様のご意向を確認の上、興味のある方以外の目に触れにくいサイトを選んで掲載することも可能です。また不動産業者に買い取ってもらうのも一つの手です。


Q.城北商事不動産部の取り扱いできる物件を教えて。
当社は、台東区・荒川区を中心に一戸建て、マンション、土地の売買や賃貸物件をメインに取り扱っております。お客様の事情に合わせて対応いたしますので何なりとお申し付けくださいませ。


【手続き・契約について】


Q.不動産の売却を依頼する際に必要な手続きは?
ご売却の媒介契約を、お客様と不動産業者との間で締結します。その際、売却不動産の状況や買主様に引き渡す設備の状態等について、売主様と打合せをさせて頂きます。また、売主様ご本人であることを確認するため、身分証明書や権利証または登記識別情報通知等の確認をさせて頂きます。


Q.売却を依頼する際に準備する書類を教えて下さい。
A.ご売却のご相談やご依頼の際には、あらかじめ所有不動産の詳細がわかるものを準備して頂きますと、お話がスムーズに進みます。権利証(登記識別情報通知)や分譲時のパンフレット、建物の図面等がございましたら助かります。


Q.不動産会社に媒介依頼する際の契約はどうしたらいい?
A。不動産の売却を不動産会社にご依頼される場合、次の3つの契約形式がございます。

①専属専任媒介契約:1社にのみ売却の依頼をする契約で、売主様が自己発見された買主様との契約はできません。
②専任媒介契約:1社にのみ売却の依頼をする契約で、売主様が自己発見された買主様との自己契約が可能です。
③一般媒介契約:複数の業者に売却の依頼をする契約で、売主様が自己発見された買主様との自己契約が可能です。
上記の3種類の媒介契約がございますが、詳しい内容につきましては、売却のご依頼をされます不動産会社の担当者から十分にご説明を受けられることをお勧めします。


Q.購入希望者が決まって売買契約するときの手続きは何をする?
A.まず物件や取引条件に関する重要事項の説明を行い、売買契約書の読み合わせ及び説明、売主様・買主様双方がご署名・ご捺印をして契約が成立します。また手付金の授受も契約時に行います。


Q.不動産が夫婦の共有名義になっていますが、契約時や決済時には二人共、立ち会いが必要でしょうか?
A.売買契約書や所有権移転に必要な書類へのご署名・ご捺印は、原則として共有者の各ご本人様に行なって頂くことになっております。ただ、ご本人様が取引に立ち会いできない場合は、委任状を添付することにより、契約・決済が可能となります。



【お金・費用について】


Q.不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがありますか?
A.不動産の売却時には下記の費用がかかります。
・抵当権等の抹消に関する費用(抵当権が設定されている場合)→(司法書士に支払い)
・仲介手数料(不動産業者に支払い)
・売買契約書に貼付する収入印紙代(国税)
等がございます。不動産売却時にかかる費用は売却価格の4~6%程度が目安と言われています。


Q.売却代金はいつもらえますか?
A.契約時と物件の引き渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。通常、契約時に売買価格の10%程度を支払い、引き渡し時に残金が支払われます。契約から引き渡しまでの期間はケースバイケースですが、おおむね1~3ヶ月です。


Q.不動産の売却を依頼した場合、インターネット広告などの費用は誰が負担するの?
A.不動産情報サイト等への掲載費用は、もちろん当社が負担します。仮に売主様のご都合により、途中で売却を中止された場合でも、売主様に広告費等をご負担して頂くことは一切ございません。


Q.お客様に物件を気に入ってもらえたのですが、価格の値引交渉が入りました。どうしたら良いでしょうか?
A.売主様にも買主様にも、ご事情やご予算があるかと思います。買主様からの値引希望が入るケースも想定されて、あらかじめ売却価格の最低ラインを決めておかれるのもひとつの方法かと思います。実際に値引きの要望が入った場合には、売主様のご都合で、値引きがむずかしい場合もありますし、ある程度値引きをされてご契約に至る場合もございます。


Q.売却した場合、確定申告が必要でしょうか?
A.売却された年の翌年に確定申告する必要があります。確定申告の期間は毎年2月16日~3月15日までです。年末調整で納税している会社員の方も確定申告が必要となりますのでご注意ください。申告の手続きは税理士に依頼することもできますが、ご本人でも十分可能です。


Q.不動産の売却時にも税金はかかる?
A.売却によって利益が出ると「譲渡所得税」「住民税」がかかります。ただし、一定の条件を満たせば、税金の軽減や控除もあります。ご自宅を売却されたときは多くの場合「3000万控除」が利用できますので、この譲渡所得は課税されないことが多いようです。


Q.不動産を売却した年の固定資産税ってどうなるの?
A.固定資産税は、その年の1月1日現在の所有者に課税されます。納税通知書に記載された税額は、売主様が納付する義務がございますが、引き渡し日を基準として日割り計算された金額を、物件の引き渡し時に買主様より売主様に支払って頂くことになります。


【買い換えについて】


Q.自宅を売却して新たな住宅を購入したい。売却から購入、入居までの期間はどれ位?
A.現在の自宅のご売却に2~3ヶ月、次の物件のご購入からご入居までに2~3ヶ月で、あわせて4ヶ月~6ヶ月位が目安となります。


Q.買い替えローンって、どんなもの?
A.自宅のご売却とご購入の両方(買い替え)をお考えのお客様にとって便利なローンです。ご自宅をご売却される場合には、現在返済中の住宅ローンを一括返済することが必要ですが、資金が不足した場合にはその不足分を次にご購入される物件の住宅ローンに上乗せして借りる方法です。ただ、お客様のご収入等によりまして借入可能な金額の上限がございますので、前もって金融機関にご確認ください。


Q.自宅の買い替えを考えていますが、「売却」が先?それとも「購入」が先?
A.「売却」と「購入」を並行して進められてはいかがでしょうか。現在のお住まいが、ご実家や賃貸物件なら支障はあまりないかと思いますが、売却されるお家がご自分の持家で、なおかつ住宅ローンの借入が残っている場合は、「売却」と「購入」のタイミングが大切になってきます。やはりご自宅を売却しながら次のご購入物件を探される形になるかと思います。


Q.買い替え先の新築物件がまだ未完成。先に自宅が売れてしまった場合は?
A.売主様が一旦仮住まいの住宅に移られる場合や、自宅のご購入希望者様に物件の引き渡しをお待ち頂くケースがございます。スムーズにお住み替えができるように、事前に十分に不動産会社の担当者と打ち合わせをしましょう。


Q.売却に出したけどなかなか売れない。どうすればいいの?
A.なぜ売れないのか原因を考えてみましょう。物件が長期間売れない理由には、お家の中が片付いていない、売主様のご不在が多くてなかなかお客様のご案内が出来ない、物件の価格が相場より高いなどが考えられます。また売却を依頼された業者の力不足もあるかもわかりません。売れない理由を一個ずつ取り除いてあげれば、良い結果が得られる可能性がございます。


Q.買主に物件を気に入ってもらうためには、どうしたらいい?
A.まず、第一印象が大切です。お客様をご案内させて頂く際には、できるだけ玄関まわりや室内を片付けておいて下さると、お客様にも好印象を持って頂けると思います。売主様が、ご入居中の場合は、玄関にスリッパをご用意して頂いたり、ご案内前に雨戸やカーテンを開けておいて頂けると助かります。また日当たりの良くないお部屋は照明をつけておいて下さればありがたいです。当社でもできるだけ物件の魅力や長所をアピールし、お客様をご紹介できるよう精進いたします。


Q.新しく家を建てたので、今まで住んでいた家を使わなくなりました。売却に出そうか、賃貸にしようか迷っています。
A.当社では台東区・荒川区を中心に不動産の売買と賃貸の両方を業務内容にしています。物件を拝見させて頂きましたら、ご売却価格と合わせて賃貸で出す場合の家賃査定もご提示させて頂きます。お気軽にご相談ください。





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