新築または買取再販住宅を購入した場合の住宅ローン減税
令和8年度税制改正により、適用期限は2030年12月31日入居分まで延長されました。
受けられる控除額は、住宅の省エネ性能や世帯状況などによって異なります。
住宅ローン減税とは？
住宅ローンを利用して自宅を購入した方に対し、年末の住宅ローン残高の0.7％を、所得税から控除する制度です。
所得税から控除しきれない場合は、一定の上限まで翌年度の住民税からも控除されます。
令和8年度税制改正により、住宅ローン減税の適用期限は2030年12月31日入居分まで延長されました。
控除期間は、新築住宅・買取再販住宅・一定の省エネ性能を満たす中古住宅では原則13年間、その他の中古住宅では10年間です。
ただし、住宅の省エネ性能、入居する年、世帯状況などによって、借入限度額や最大控除額が異なります。
新築物件と再販物件の住宅ローン減税
新築または買取再販住宅の最大年間控除額
年間最大控除額早見表
「買取再販住宅」とは？
不動産業者が買い取り、リフォームなどをして再販する中古住宅
ポイント１．省エネ性能によって控除額に差が
ご覧のように、住宅ローン減税による控除額は住宅の「省エネ性能」によって異なります。
住宅の省エネ性能にはこのように「ランク」があり、性能が高いほど、控除額も高くなります。
ポイント2．住宅の省エネ性能によって控除額が変わります
政府は脱炭素社会に向けた政策を進めており、住宅の省エネ性能の向上を進めています。これに伴い、住宅ローン減税では、省エネ性能に応じて借入限度額や控除期間が設定されています。一定の省エネ性能を満たしていない住宅では、住宅ローン減税の対象外となる場合がありますのでご注意ください。
一般中古の住宅ローン減税
中古住宅の最大年間控除額
年間最大控除額早見表
ポイント1．省エネ性能によって控除額が変わる
2026年以降は、省エネ性能の高い中古住宅に対する支援が拡充されました。
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅は、その他の中古住宅よりも借入限度額が高く設定されています。
さらに、子育て世帯・若者夫婦世帯には借入限度額の上乗せがあります。
ポイント2．省エネ性能の高い中古住宅は控除期間が13年間
これまで中古住宅の控除期間は原則10年間でしたが、2026年以降、一定の省エネ性能を満たす中古住宅は13年間に拡充されました。
省エネ性能を満たさないその他の中古住宅は、引き続き10年間です。
ポイント3．中古住宅の耐震基準を確認
1982年1月1日以後に建築された住宅は、新耐震基準に適合する住宅として扱われます。
1981年以前に建築された住宅でも、耐震基準適合証明書などによって現行の耐震基準を満たしていることを証明できれば、住宅ローン減税の対象となる場合があります。
中古住宅を購入する場合は、省エネ性能だけでなく、建築年月や耐震性能も確認しておきましょう。
控除額の計算方法
住宅ローン減税が受けられる13年間、必ずしも、毎年、最大控除額が控除されるとは限りません。
控除される金額は、次の3つのうち最も少ない金額です。
- 1. 所得税＋住民税（住民税からの控除上限額＝9.75万円／年）
- 2. 1年の最大控除額
- 3. 年末のローン残高×0.7％
住宅ローン減税の申請方法
住宅ローン減税を受けるためには、住宅へ入居した年の翌年に確定申告を行います。
会社員の方も、住宅ローン減税を初めて受ける年は確定申告が必要です。初年度に確定申告を行えば、2年目以降は原則として勤務先の年末調整で控除を受けられます。
確定申告では、主に次の書類が必要です。
- 確定申告書
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 住宅ローンの年末残高証明書
- 建物や土地の登記事項証明書
- 工事請負契約書または売買契約書の写し
- 住宅の省エネ性能や認定内容を証明する書類
住宅の種類や性能によって、必要な証明書は異なります。
特に、省エネ住宅として控除を受ける場合は、建設住宅性能評価書や住宅省エネルギー性能証明書などが必要になることがあります。
所得税の還付金は、申告後、審査を経て指定した口座へ振り込まれます。一方、住民税については、翌年度に納める住民税が減額されます。
所得税と住民税では控除の方法が異なりますので、ご注意ください。
まとめ
住宅ローン減税の控除額は、住宅の省エネ性能や世帯状況などによって異なります。
購入前に、検討している住宅の控除額や必要書類を確認しておきましょう。ご不明な点は、お気軽に弊社担当者までご相談ください。
※本記事は2026年9月現在の制度をもとに作成しています。個別の適用については、税務署または税理士へご確認ください。
